Przepisy prawa budowlanego chronią interes publiczny, a zapisane w nim przepisy wprowadzające kary za nielegalne użytkowania obiektu budowlanego są zgodne z konstytucyjną zasadą sprawiedliwości i proporcjonalności. Jakiś czas temu toczyła się dyskusja nad tym, czy kary za bezprawne użytkowanie obiektu są zgodne z zasadą sprawiedliwości społecznej i konstytucyjną zasadą proporcjonalności czynu w stosunku do skutku, jaki wywołuje, i sankcji. Wątpliwości do tego przepisu miał prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego. Dlatego skierował on w tej sprawie pytanie do Trybunału Konstytucyjnego.

Chodziło o konkretną sprawę dotyczącą rozbudowy budynku handlowo-mieszkalnego o powierzchni 360 mkw. Inwestor zgodnie z wyrkiem sądu za nie zgłoszenie budynku do użytkowania miał zapłacić 75 tys. zł. i po stwierdzonej samowoli otrzymał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Sankcja za zachowanie niezgodne prawem, w takich wypadkach jest bardzo wysoka. Wymierzane są one niezależnie od wielkości obiektu i czasu jego użytkowania. Jednak restrykcyjność kar za niezgłoszenie obiektu do użytkowania ma chronić obywateli przed niebezpieczeństwem katastrofy budowlanej. Tym bardziej powinny być one restrykcyjne w przypadku obiektów handlowych o dużej kubaturze, w których ma się przewijać wiele osób. Wiadomo, że jeśli kara nie będzie dotkliwa, to inwestor ją sobie zaplanuje w kosztach inwestycji i nie będzie bawił się w formalności i czekał na uzyskanie pozwolenia. Sankcje nałożone przez prawo budowlane mają służyć ochronie interesu publicznego, czyli podyktowane są dbałością o środowisko, bezpieczeństwo ludzi i mienia, zdrowie i życie ludzi, ład przestrzenny i poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich. A więc nie chodzi tu o opłatę za popełniony czyn. Takie jest zdanie trubunału

Podstawową zasadą przepisów prawa budowlanego jest zastrzeżenie, że projekt budowlany musi być zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Tworząc go lub modyfikując gotowy, trzeba dostosować go do planu zagospodarowania przestrzennego całego terenu. Najlepiej dostosować projekt do planu, tworzącego od nowa. Kupując gotowy, choć tańszy, może się okazać, że sporo może kosztować jego dostosowanie do planu zagospodarowania przestrzennego terenu, a wprowadzanie zmian może potrwać długo, co opóźni prace w terenie nad budową. Dzieje się tak, bo przepisy stanowią, że jeżeli działka, na której ma powstać dom, nie jest objęta miejscowym planem, to projekt przeznaczony do wielokrotnego użytku powinien być dostosowany do wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekt zagospodarowania działki składa się z dwóch części. Z opisowej i rysunkowej.

Zawiera on określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków oraz dwa układy, tzn.: komunikacyjny i zieleni, razem ze wskazaniem w nich charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Dlatego projektant musi opierać się na planie zagospodarowania przestrzennego oraz wyrysach uzbrojenia ternu w dostępne na nim media.

Każdy projekt budynku, pod względem formalnym musi wyglądać podobnie. Obowiązkowo powinny się na stronie tytułowej projektu znaleźć dane projektanta. Potrzebny jest też jego podpis na oryginalnym projekcie stanowiącym załącznik do wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego lub wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Projekt budowlany musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub też z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projektant przystosowujący projekt gotowy do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania musi się pod nim podpisać, a także sporządzić projekt zagospodarowania terenu lub działki.

Wydawałoby się, że rola projektanta kończy się na etapie wykonania projektu i jego podpisania. Jednak nie tak do końca. Projektant prowadzi tzw. nadzór autorski. Ma on prawo wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji oraz żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania ich niezgodnie z projektem. Dlatego tak ważne jest, by ekipa budowlana którą zatrudniliśmy do wzniesienia naszego domu wykonywała go na wszystkich etapach zgodnie z projektem i nie dopuszczała się jakiś odstępstw, które mogą być zakwestionowane przez projektanta. Takie rzeczy niestety się zdarzają, wiec inwestor powinien nadzorować pod tym względem budowę.

Projekt budynku to pierwszy krok zbliżający młodych ludzi do własnego domu. To on jest przeniesiona na papier wizją naszego przyszłego gniazdka. Dlatego zadanie wykonania projektu należy powierzyć doświadczonemu architektowi – fachowcowi w tej dziedzinie. Warto sprawdzić, czy ma on uprawnienia. Autorem projektu budowlanego może być wyłącznie członek izby samorządu zawodowego. Uprawnienia projektanta należy potwierdzić zaświadczeniem wydanym przez władze samorządu. Projekt musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy, która jest wydawana gdy gmina takim planem nie dysponuje. Ponadto, na zmiany w projekcie potrzebna jest zgoda inspektora budowlanego.

Niektórzy decydują się na zakup gotowego projektu, który jest sporo tańszy. Jednak aby mógł służyć do rozpoczęcia budowy musi być podpisany przez architekta z uprawnieniami budowlanymi. Autorem projektu może być wyłącznie osoba, która jest członkiem odpowiedniej izby samorządu zawodowego i może pełnić samodzielne funkcje w budownictwie. Istnieje wymóg dołączania do gotowego projektu zaświadczenie, że architekt ma uprawnienia projektowe.. Zaświadczenie takie wydają władze samorządu zawodowego. Tylko projekty wykonane przed 15 grudnia 2000r. nie musiały być opatrzone zaświadczeniem, bo wtedy nie było obowiązku zrzeszenie a samorządzie zawodowym. Od tego czasu, takie zaświadczenie jest niezbędnym warunkiem uzyskania pozwolenia budowlanego.

Planując budowę domu na istniejących już fundamentach czasem błędnie sądzimy, że nie jest nam potrzebne żadne pozwolenie budowlane, bo dom już kiedyś tam był. Jest to bardzo błędne myślenie, bowiem nawet jeśli jest to budynek gospodarczy wznoszony na starych fundamentach, to inwestor ma obowiązek zgłoszenia jego budowy. Jeśli budowa nie zostanie zgłoszona do starosty, taki budynek może zostać uznany za samowolę budowlaną i jego właściciel może otrzymać nakaz jego rozbiórki. Nawet jeśli jest to mały o powierzchni do 25mkw. budynek gospodarczy. I nie pomogą żadne odwołania od decyzji. W tym przypadku nawet sąd nie będzie miał wątpliwości co do tego, że jest to samowola budowlana.

Przepisy w tej kwestii są jasne i nie budzą żadnych wątpliwości. Bowiem odbudowa, rozbudowa i nadbudowa obiektu budowlanego jest budową w świetle prawa budowlanego i wymaga dokonania zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę. Przy niewielkich obiektach obowiązuje zgłoszenie. Natomiast jeśli chcemy zbudować na starych fundamentach większy budynek niż 25 mkw. lub budynek mieszkalny, wtedy nawet w tym przypadku, musimy uzyskać standardowe pozwolenie budowlane. Warto znać przepisy prawa budowlanego. Czasem nawet dobrze jest przyjrzeć się orzecznictwu. Należy o tym wszystkim pamiętać, by w przyszłości niemieć problemów. Wprawdzie zdarza się, że inspektor podejdzie do nas uznaniowo i daruje samowolę, jednak uznaniowo nie należy na to liczyć.

Dom jest budynkiem, w którym przebywają ludzie. Dlatego tak ważne jest, by był on odpowiednio wykonany. Ponadto, materiały do jego budowy powinny być dobrej jakości, by dom był trwały i się nie zawalił. Dlatego inspektorzy sprawdzają jakość materiałów budowlanych. I t nie tylko u sprzedawców i producentów, ale również na budowie.

Nadzór budowlany sprawdza, czy materiały budowlane są zgodne z opisem producenta, najczęściej odwiedzając sprzedawców i importerów. Oprócz rutynowych okresowych kontroli, wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego może wezwać powiatowego inspektora do przeprowadzenia kontroli materiałów budowlanych stosowanych na konkretnej budowie. Inspekcja może wejść nie tylko do obiektów i pomieszczeń, ale także na teren samej budowy, na której znajdują się materiały budowlane. Przede wszystkim, próbki materiałów do badań pobierane są z budów realizowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej inwestora. Lub gdy budynek jest stawiany w celu jego sprzedaży. Takie przepisy mają spowodować usunięcie za z rynku niebezpiecznych materiałów, które nie spełniają norm. Będą badane na przykład cegły i pustaki. Bo to one często nie spełniają wymagań i nie są aż tak wytrzymałe jak zapewniają producenci. Jeszcze do niedawna, kontrole materiałów budowlanych polegały na przeanalizowaniu dokumentów, które miały być potwierdzeniem ich jakości. Teraz materiały są kontrolowane pod względem ich właściwości. Jeśli będą spełniały normy, to dobrze, Jeśli nie, to zostaną wycofane ze sprzedaży. A ktoś kto rozprowadza takie wadliwe materiały, może zapłacić grzywnę

Budownictwo jest poważną sprawą i ta dziedzina życia powinna być szczególnie nadzorowana i kontrolowana. Większość spraw z zakresu budownictwa w I instancji załatwia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Podlega on staroście. Natomiast sprawy, które są związane z realizacją inwestycji na terenach zamkniętych, w obszarze dróg, portów czy lotnisk rozstrzygane są w I instancji przez inspektora wojewódzkiego. Nadzór merytoryczny nad wszystkim sprawami sprawuje Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Natomiast zadania administracyjne związane z budownictwem wykonywane są przez organy administracyjno-budowlane. Takim organem jest starosta jako organ pierwszego stopnia oraz wojewoda, jako organ wyższego stopnia. Zadania te wykonuje również nadzór budowlany.

Warto podkreślić, że ich podstawowym obowiązkiem jest nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego. Organy administracyjno-budowlane oraz nadzór budowlany odpowiadają także za wydawanie decyzji administracyjnych zastrzeżonych dla nich przez prawo budowlane. Organy administracji w budownictwie mogą prowadzić kontrole, a nadzór budowlany może w każdym czasie wejść do obiektu budowlanego lub na teren budowy. Kontrola musi przebiegać w obecności inwestora, kierownika budowy lub robót, kierownika zakładu pracy lub wyznaczonego pracownika, właściciela, zarządcy obiektu lub pełnoletniego domownika a jeśli go nie ma, to w obecności przywołanego pełnoletniego świadka.

Do legalizacji samowoli budowlanej potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obecnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta może wydać taką decyzję nawet wtedy, gdy budynek w części lub w całości został już wybudowany. Wcześniej nie było to możliwe, bo przepisy zabraniały takiego postępowania. Więc wójtowie, burmistrzowie czy prezydenci miast nie chcieli wydawać warunków zabudowy dla obiektów, które choćby w części już istniały. Wydawano je tylko dla działek na których budynków jeszcze nie było.

Odmowę wydania decyzji motywowali tym, że warunki zabudowy muszą być wydane dla niezabudowanej nieruchomości. Ponieważ ich zdaniem, nie można decydować o tym, co może powstać na danej działce, jeżeli jest już ona zabudowana. Nowelizacja prawa budowlanego jednoznacznie stwierdza, że dopuszczalne jest wydanie warunków zabudowy dla obiektu, który nawet w części lub całości już istnieje. Zmiana w zakresie obowiązków wójtów, burmistrzów i prezydentów miast pozwoliła na legalizację samowoli budowlanych postawionych na terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co do niedawna było niemożliwe. Władze gminy muszą dziś wydać decyzję warunkach zabudowy, a właściciel samowolnie postawionego domu ma możliwość jego zalegalizowania. To dobrze, bo zmniejszy się w ten sposób w Polsce ilość nielegalnie zbudowanych domów i budynków gospodarczych, których jest kilka razy więcej niż budynków mieszkalnych.

Samowole budowlane to w Polsce nie nowość. Ludzie z nieznajomości przepisów lub innych powodów, stawiają budynki bez pozwolenia na budowę ani zgłoszenia do odpowiedniego organu. Jednak samowolę budowlaną da się zalegalizować. Warunkiem jest, by sygnalizując samowolę budowlaną, inwestor potrafił wykazać, że jego budynek nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz techniczno-budowlanych.

Przy legalizacji samowoli konieczny jest projekt budowlany, a na dostarczenie wszystkich potrzebnych do legalizacji dokumentów, jest maksymalnie 30 dni. Już niedługo łatwiej będzie zalegalizować samowole budowlane, a do legalizacji obiektu budowlanego wystarczy przedstawienie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i ważne, że inwestor uzyska decyzję nawet po zakończeniu budowy. Mimo, że mówiło się o ograniczonym terminie legalizacji samowoli, to inwestorzy, którzy dopuścili się samowoli na działkach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, będą mieli możliwość ich zalegalizowania. Taką zmianę przewiduje nowelizacja prawa budowlanego. Przy legalizacji samowoli właściciel będzie musiał dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nawet gdy jest to budynek już istniejący. Do tej pory wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast nie chcieli wydawać warunków zabudowy dla obiektów, które choćby w części już istniały. Brak tego dokumentu uniemożliwiał z kolei powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego dokonanie legalizacji.

Już niedługo, do polskiego prawa budowlanego wejdzie nowa instytucja, zwana przyrzeczeniem budowlanym. Ma ono zastąpić pozwolenie budowlane, co znacznie przyspieszy rozpoczęcie prac przy domu, bo obecnie połowę czasu przeznaczonego na postawienie budynku jego przyszłemu właścicielowi schodzi na przygotowanie dokumentacji oraz na uzyskanie różnego rodzaju zezwoleń. Zdaniem niektórych polityków, w polskim prawie budowlanym potrzebne są zmiany i ujęcie wszystkich przepisów w jednym kodeksie budowlanym, który obowiązuje w Niemczech i kilku innych krajach Unii Europejskiej.

Założenia do kodeksu budowlanego opracował prof. dr hab. Zygmunt Niewiadomski ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, sędzia Naczelnego Sądu Administracyjnego. Proponuje on między innymi, by umożliwić właścicielom swobodne decydowanie o zabudowie działek przy uwzględnieniu ograniczeń dotyczących inwestowania na danym terenie wyraźnie wykazanych w przepisach. Chodzi o to, by posiadacze gruntu na którym chcą zbudować dom, nie byli skazani na swobodne oceny urzędników wydających pozwolenia wymagane jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Właściciele przyszłych domów najbardziej narzekają właśnie na tę fazę budowy i są przerażenie wizją skompletowania wielkiej ilości dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Dlatego jak najszybciej formalności te powinno się ograniczyć do minimum, ale mieć inwestycje pod kontrolą.